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Dación en pago y cédulas hipotecarias

Economía para no economistas:

Fuente: huffingtonpost.es

Si el pasado verano hablábamos de uno de los productos financieros más polémicos: las participaciones preferentes, hoy volvemos a hacer referencia a otro de los temas más candentes de los últimos meses: los impagos de los préstamos hipotecarios.

La persistencia de la crisis económica, el imparable ascenso del paro y el agotamiento de las ayudas a las familias con menos recursos han obligado a muchos deudores a refinanciar sus préstamos (alargando plazos o negociando periodos de carencia), a dejar de pagar las letras (cuotas mensuales) o incluso, en última instancia, a entregar su vivienda al banco en pago de la deuda. En este último caso, debido a que el valor por el que se entrega o se ejecuta el piso suele ser menor que el valor de la deuda (con el límite por ley del 60% del valor de tasación), -bien porque se concedió un préstamo por importe superior al valor de la vivienda, bien por la caída de los precios de las viviendas-, en la mayoría de los casos, después de entregar la vivienda aún se debe dinero.

Desde diferentes sectores se ha hecho hincapié en la indefensión de colectivos que, tras quedarse sin su vivienda, aún debían una importante cantidad de dinero al banco, abriéndose un debate social en el que se han sugerido diferentes soluciones para este problema. Desafortunadamente, el debate se ha difuminado entre opiniones oportunistas y discusiones políticas, sin que nadie haya sido capaz de dar una solución racional, rápida y “justa” a los implicados.

Una de las propuestas con mayor aceptación ha sido la entrega o dación de la vivienda como pago de la deuda contraída con la entidad financiera. La dación en pago no es contractualmente “liberadora” de la deuda y, por tanto, sólo se produce por acuerdos entre el deudor y la propia entidad. Esta solución permitiría al deudor cancelar su deuda con la entrega de la casa y poder “empezar de cero”. Sin embargo, hay otra implicación directa de la aplicación de esta medida: si el valor de adjudicación de la vivienda es menor que el importe del crédito que se otorgó, se condonaría la diferencia asumiendo el banco la pérdida, lo que podría hacer aún más grande el agujero de las entidades por el deterioro de sus activos.

No obstante, más allá del debate sobre la necesidad social de instaurar o no la dación en pago, existe un problema económico que habría que solucionar antes. En los últimos años los bancos han podido cobrar menos por los préstamos hipotecarios gracias a otro producto financiero que presentamos hoy y que es conocido como “cédula hipotecaria“. Las cédulas hipotecarias son bonos que emite (vende) una entidad financiera, sobre los que debe pagar unos intereses y devolver su importe en el plazo fijado al comprador (normalmente en torno a unos 5 años). La particularidad de las cédulas hipotecarias está en que todos los préstamos hipotecarios de la entidad actúan como garantía. Es decir, si la entidad no pudiera pagar su deuda, el comprador del bono tendría derecho a recibir el pago de las letras de los créditos hipotecarios de la entidad hasta recuperar su inversión. Esta protección hace de las cédulas un producto financiero muy solicitado por inversores cualificados, dado que su riesgo es muy bajo.

Los préstamos hipotecarios, por tanto, permiten a la entidad conseguir, de forma indirecta, dinero (liquidez) a buen precio a través de la emisión de cédulas hipotecarias sin tener que esperar los 20, 30 ó más años que puede alcanzar el plazo del préstamo. Esta situación tiene un impacto doble: por un lado la nueva liquidez permite a la entidad dar más créditos y, por otro, los intereses de los préstamos se reducen, al recuperar el dinero en menos plazo.

¿Qué efecto tendría en las cédulas hipotecarias la introducción de la dación en pago? Implicaría un cambio sustancial en la visión que tendrían los inversores de las cédulas hipotecarias porque los préstamos hipotecarios podrían cancelarse con un pago menor al importe de la deuda. Las cédulas dejarían de tener parte de la protección que tenían antes lo que aumentaría su precio (a más riesgo, más interés tiene que pagar el banco para poder venderla) o, incluso, podría suponer la renuncia de los inversores a comprar este producto. En cualquiera de los dos casos el impacto en el crédito sería significativo ya que las entidades dispondrían de menos liquidez y a mayor precio, por lo que darían menos créditos y su tipo de interés se dispararía.

La solución al problema, como proponen algunos economistas, debe buscarse de forma global, sin descartar la dación en pago, pero siempre bajo la propuesta de ideas racionales, serenas y que contemplen todas las variables del problema.

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